OITAVA PARTE
Algumas considerações
Ao longo dos anos que estudamos o assunto avaliação de imóveis, geralmente com material voltado a outra área que não a nossa, sem contato com outras pessoas na busca de pontos de vista comuns, até mesmo para saber se estávamos trilhando o caminho correto ou não, observamos na lide diária a complexidade do assunto.
No início não nos era possível distinguir se determinado fator deveria ou não ser levado em consideração no produto final do trabalho, em virtude do parco material disponível. Portanto, foi através da pesquisa solitária que desenvolvemos uma técnica bem direcionada a nossa região, e com o presente trabalho, tivemos mais chance de analisar, via estudo preparatório o que devemos continuar mudando.
Devemos fazer um parêntese para agradecer aos companheiros que acreditaram no trabalho proposto e nos incentivaram no desenvolvimento do presente compêndio.
Com o estudo realizado, tivemos a oportunidade de observar e sugerir uma mudança de significativo interesse em nosso trabalho. Podemos relata-los:
FATOR DE LOCALIZAÇÃO
Anteriormente utilizávamos a técnica mais simplista de efetuar um processo de regra de três onde tínhamos uma relação direta entre o valor de oferta ou de venda do imóvel, com o valor atribuído pela prefeitura e num processo da simples verificação do fator levando em consideração uma regra de três.
Com este procedimento corria-se o risco de estando errado os valores da planta genérica de valores o produto final do processo permanecer errado.
Hoje estamos propondo o processo de regressão, onde verificamos a diferença do fator, baseado em duas variáveis: a primeira diretamente relacionada com a distância do pólo valorizante adotado e a outra o valor propriamente dito, numa média de todos valores. Sem dúvida, teremos menos probabilidades de engano neste fator de homogeneização.
FATOR ATUALIZAÇÃO DO VALOR
No início de nossa exposição do assunto abordado, falávamos da quase obsolescência do fator de atualização do valor, devido a queda do processo inflacionário. Como precaução ainda utilizo na tabela referido fator, entretanto, até o final do ano iremos torna-lo sem efeito tendo em vista a estagnação da inflação em nossa economia.
TABELA DE VISTORIA DO IMÓVEL
Com a abertura de novos horizontes devido ao material estudado, iremos iniciar também a gradativa mudança no formulário de coleta de dados para as pesquisas.
Estaremos utilizando o formulário apresentado a seguir, onde nos é dado colher maior número de dados sobre os imóveis. Nossa pretensão é utilizá-lo para o imóvel avaliando e para cada um dos imóveis que comporão o universo da pesquisa.
FICHA DE VISITA DE IMÓVEL PARA AVALIAÇÃO | |||
Fonte: | Telefone: | ||
Endereço: | Estado: | ||
Município: | CEP: | ||
A Global: | A. Privat: | A. U. Comum: | |
A. Terreno: | Fr. Solo: | Habite-se: | |
Venda (1) | Oferta particular (2) | Oferta Imobiliária (3) | |
Data da venda/oferta ___/___/___ | Valor R$ | ||
CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL
Lote Urbano | Residência Unifamiliar | Loja | Gleba Rural | ||||
Terreno Industrial | Prédio Comercial | Armazém | Galpão | ||||
Gleba Urbanizável | Apartamento | Industria | Outro |
SOBRE O TERRENO
Frente: | Fundos: | |||||||||||||||||||||||||||||
Lateral: | Lateral: | |||||||||||||||||||||||||||||
Frente (m): | Área: | M² | Testada: | |||||||||||||||||||||||||||
Profundidade: | Perímetro: | M | Forma: | |||||||||||||||||||||||||||
Meio de quadra | Três frentes | Mais de uma frente | Esquina | Quadra total | Vila | |||||||||||||||||||||||||
Forma | Regular | Irregular | Poligonal | Triangular | ||||||||||||||||||||||||||
Orientação solar | Norte | Sul | Leste | Oeste | ||||||||||||||||||||||||||
Vegetação | Mato | Pomar | Pasto | Nenhum | ||||||||||||||||||||||||||
Proteção | Muro | Cerca | Prédio Divisa | Nenhum | ||||||||||||||||||||||||||
Plano | Abaixo do logradouro | = nível do logradouro | Requer corte | |||||||||||||||||||||||||||
Acidentado | Acima do logradouro | Inclinado% | Requer aterro | |||||||||||||||||||||||||||
Firme | Brejoso | Inundável | ||||||||||||||||||||||||||||
Rochoso | Arenoso | Outro | ||||||||||||||||||||||||||||
SOBRE A EDIFICAÇÃO:
Padrão Construção | Alto | Normal | Baixo | |
Estrutura | Concreto | Metálica | Alvenaria | Madeira |
Cobertura | Laje | Telha de barro | Fibro cimento | Metálica |
Revestim. Fachada | Reboco/Pintura | Cerâmico | Mármore/Granito | |
Est. Conservação | Nova | Nova/Regular | Regular | Reg/RepSimples |
Reparos simples | RepSimples/Imp | Reparos Import | RepImp/Semval | |
Idade Real | Idade Aparente | Vida Útil | ||
Prédio no terreno | Frente | Fundos | Lateral | |
Quanto ao Pav. | Nº Pavimentos no prédio= | Andar= | ||
O Prédio possui: | Piscina | Playground | Estacionamento | |
Elevadores | Número= | Marca= | ||
Condomínio | Mensal | Trimestral | Semestral | Valor= |
Ocupação | Vazio | Proprietário | Inquilino | Empréstimo |
Valor da locação | Entrega | |||
Peças do Imóvel
SalaEstar= | Quartos= | Banheiros= | Dependência= |
SalaJantar= | Varandas= | Cozinha= | Área Serviço= |
SalaTV= | Escritório= | Lavabo= | Despensa= |
Garagens= | Suíte= | Sacada= | Churrasqueira= |
Vizinhança
Padrão Construção | Escolas | ||
Atividades Poluentes | Comércio | ||
Atividades Incômoda | Estacionamento | ||
Arborização/A. verde | Transito |
SERVICOS URBANOS DISPONÍVEIS
Pavimentação | Ilumin. Pública | Rede de água | Limp. Pública | Coleta lixo | |||||
Passeio | Rede elétrica | Rede esgoto | Telefone | TV a cabo | |||||
Guias/sarjetas | Gás encanado | Rede pluvial | Tran. Coletivo |
MELHORAMENTOS LOCAIS
Escola | Posto de Saúde | Comércio | Banco | Área lazer | Segurança |
ZONEAMENTO MUNICIPAL
Residencial | Comercial | Industrial | Outros: | ||||
OUTRAS INFORMAÇÕES: | |||||||
POSTURAS MUNICIPAIS PARA APROVEITAMENTO EFICIENTE
Área Non Aedificandi M²: | Reserva Florestal M²: | |||||
Área total edificação M²: | Taxa ocupação Max.% | |||||
Recuo M | Altura de M | |||||
Afastamentos: | Frente M | Gabarito Nº Pavimentos | ||||
Fundos M | ||||||
Zona: | Gabarito: | Coeficiente aproveitamento | ||||
Usos Permitidos | Usos Permissíveis | |||||
Observações do Pesquisador
Identificação
Local: ______________________________ Data ___/___/___ | Assinatura do Pesquisado |
(À essa ficha de visita junta-se também, o croqui do imóvel)
BIBLIOGRAFIA
MOREIRA, Alberto Lélio. Princípios de Engenharia de Avaliações. São Pulo, Ed. PINI, 1994.
AYRES, Antônio. Como Avaliar Imóveis...Sem Mistérios. São Pulo, Ed. Imobiliária, 1996.
FIKER, José. Avaliações de Imóveis Urbanos. São Pulo, Ed. PINI, 1993.
FIKER, José. Manual de Redação de Laudos. São Pulo, Ed. PINI, 1989.
CALDAS, Léo Saraiva e outros. Curso Básico Intensivo de Engenharia de Avaliações e Perícias. Diversos Autores. Tubarão, SC, 1994.
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OLIVEIRA, Arquiteta Ana Maria de Biazzi Dias de e Outros. NORMAS AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP. Visita à internet em 12/06/2002 ao site:
GRANDISKI, Engenheiro Paulo. APERFEIÇOANDO AS AVALIAÇÕES Parte 2 – Inferências estatísticas. Pesquisa no site: http://www.pbnet.com.br/openline/ibapepb/base.htm, em 12/06/2002.
TRIVELLONI, Engenheiro Carlos Alberto Peruzzo e HOCHHEIM, Norberto. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS COM TÉCNICAS DE ANÁLISE MULTIVARIADA. Pesquisa na internet em 12/06/2002, no site: http://geodesia.ufsc.br/Geodesia-online/arquivo/cobrac98/index.htm
ROTMANN, Eduardo e NETO, Octávio Galvão. AVALIANDO NO BRASIL PARA ODEPARTAMENTO DE ESTADO DO GOVERNO NORTE-AMERICANO: UMNA COMPARAÇÃO DE METODOLOGIAS. site: http://www.lares.org.br/Sys/index.htm, em 12/06/2002
TRABALHO SEM AUTORIA. VERSÃO 5 DA PARTE 2 DA NBR 5676. Colhido da internet em 12/06/2002, site: http://www.pbnet.com.br/openline/ibapepb/norma502.htm.
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