Sexta PARTE
Avaliação de Imóveis rurais
Introdução
Imóveis rurais são propriedades com destinação agrícola. Em sua avaliação deveremos avaliar a terra, benfeitorias, obras e trabalhos de melhoria, equipamentos, recursos naturais, seus frutos e direitos. São classificados da seguinte forma:
Imóvel
· Propriedade familiar: chácara, sítio.
· Minifúndio: lote, chácara, sitio.
· Latifúndio por exploração: chácara, sítio, fazenda.
· Latifúndio por extensão: fazenda, gleba.
· Empresa rural: chácara, sítio, fazenda.
Componentes
· São as terras classificadas segundo a escala de Norton.
Benfeitorias
· Construções: edificações, instalações, cercas.
· Culturas: perenes, temporárias, anuais.
Obras e trabalhos na terra
· Desmatamento
· Correção
· Sistematização (Reduzir diversos elementos a sistema)
· Proteção
· Manutenção
Equipamentos
· Máquinas industriais fixas
· Máquinas agrícolas e implementos
· Veículos
· Semoventes (Os constituídos por animais selvagens, domesticados ou domésticos.)
Recursos naturais
· Florestas
· Hídricos
· Minerais
Frutos
· Rendas
· Aluguel
· Arrendamento
Direitos
· Servidões
· Usufruto
· Concessões
· Comodatos
· Direitos hereditários e possessórios
CONSIDERAÇÕES
Para a avaliação de imóveis rurais é necessário conhecimento de engenharia de avaliação, noções básicas de agropecuária e engenharia florestal. Como nossos conhecimentos nessa área são notadamente empíricos, é aconselhável nos socorrermos dos conhecimentos de um engenheiro agrônomo. Ao avaliador cabe ter conhecimento dos tipos exatos de agricultura aplicáveis à propriedade, bem como com perspectivas agrícolas nacionais e internacionais, e ainda, programas governamentais de apoio ao desenvolvimento rural.
PROCESSO MENDES SOBRINHO
Alguns estudiosos verificaram a necessidade de agrupar as duas tabelas, de NORTON e MENDES SOBRINHO numa só, fazendo ainda o acréscimo de duas faixas na escala Mendes Sobrinho, para torná-las tabelas quadradas e adequadas ao bom desempenho do avaliador. Assim, quando utilizarmos o processo Mendes Sobrinho, utilizaremos os índices da Tabela de Homogeneização de Terrenos Rurais, estabelecendo a homogeneização por comparação de dois imóveis rurais.
A presente tabela, apresenta oito divisões das classes, conforme descrito abaixo:
| Classe | Características |
| I | Terras para culturas, sem problemas de conservação, exigindo só adubação e manutenção |
| II | Terras para culturas, com pequenos problemas de conservação, exigindo práticas simples de conservação e fertilidade. |
| III | Terras para culturas, com problemas sérios de conservação, exigindo práticas de conservação complexas. |
| IV | Terras para culturas, ocasionalmente, não devendo ser usadas para culturas mais que dois anos consecutivos, seguindo-se de preferência, a pastagem, por três anos. |
| V | Terras somente para pastagens, sem problemas de conservação. |
| VI | Terras somente para pastagens, com problemas simples de conservação. |
| VII | Terras próprias para florestas. |
| VIII | Terras próprias somente para abrigo de vida silvestre. |
As oito situações são assim divididas:
| Situação | Características |
| Ótima – 100% | Imóvel com face para rodovia asfaltada, importância limitada das distâncias. |
| Muito boa – 90% | Imóvel servido por rodovia de primeira classe, não pavimentada, importância relativa das distâncias. |
| Boa 80% | Imóvel servido por rodovia não pavimentada, mas que ofereça seguras condições de praticabilidade, durante todo ano, importância significativa das distâncias. |
| Regular 0,70 | Imóvel servido por rodovia secundária em condições satisfatórias de praticabilidade. |
| Sofrível 60% | Imóvel servido por rodovia secundária em condições relativas de praticabilidade. |
| Inconveniente 50% | Imóvel servido por rodovia secundária em más condições de praticabilidade. |
| Má 40% | Como a anterior, porém interceptada por fechos nas servidões e com problemas sérios de praticabilidade na estação chuvosa, distâncias e classe de estrada equivalendo. |
| Péssima 30% | Como a anterior, com sérios problemas de praticabilidade mesmo na estação seca, interceptada por córregos e ribeirões, sem pontes, com vau cativo ao volume das águas. |
Após inúmeras pesquisas do funcionamento prático, chegou-se a esta prática Tabela de Homogeneização de Terrenos Rurais:
| VALORES RELATIVOS DE TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CAPACIDADE DE USO DO SOLO E A SITUAÇÃO DO IMÓVEL DO PONTO DE VISTA DA CIRCULAÇÃO | ||||||||
 ClasseSituação | I 100% | II 90% | III 80% | IV 70% | v 60% | VI 50% | VII 40% | VIII 30% |
| Ótima 100% | 1,00 | 0,90 | 0,80 | 0,70 | 0,60 | 0,50 | 0,40 | 0,30 |
| Muito boa 90% | 0,90 | 0,81 | 0,72 | 0,63 | 0,54 | 0,45 | 0,36 | 0,27 |
| Boa 80% | 0,80 | 0,72 | 0,64 | 0,56 | 0,48 | 0,40 | 0,32 | 0,24 |
| Regular 70% | 0,70 | 0,63 | 0,56 | 0,49 | 0,42 | 0,35 | 0,28 | 0,21 |
| Sofrível 60% | 0,60 | 0,54 | 0,48 | 0,42 | 0,36 | 0,30 | 0,24 | 0,18 |
| Inconveniente 50% | 0,50 | 0,45 | 0,40 | 0,35 | 0,30 | 0,20 | 0,20 | 0,15 |
| Ma 40% | 0,40 | 0,36 | 0,32 | 0,28 | 0,24 | 0,20 | 0,16 | 0,12 |
| Péssima 30% | 0,30 | 0,27 | 0,24 | 0,21 | 0,18 | 0,15 | 0,12 | 0,09 |
Com essa tabela poderemos operar da seguinte forma: supondo uma propriedade enquadrada na Classe V e situação III (fator 0,48) e, na pesquisa encontramos um imóvel situado nas imediações do imóvel avaliando, em área similar e recentemente vendida por R$700,00/há, que se enquadra na Classe IV e situação II (fator 0,63), teremos como valor unitário do hectare:
|
0,48 x R$700,00 = R$533,33/ha
0,63
Do valor encontrado, multiplicamos pela área total e obteremos o valor da terra nua.
AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS
Benfeitorias não reprodutivas = são as edificações em geral (casas, galpões, currais etc.) e melhoramentos fundiários (trabalhos de conservação de solo, sistemas de irrigação e drenagem etc.). Para avaliação será utilizado o método do custo de reposição, depreciado pelo uso levando-se em consideração os aspectos físicos e funcional, com a consideração da vida útil, aparente e provável, bem como do estado de conservação. Na depreciação, considera-se mais o estado de conservação que a idade. Outrossim, o avaliador deve considerar, principalmente, a utilidade das benfeitorias e sua adequação ao potencial de produção do imóvel.
Para o caso de Máquinas e implementos agrícolas, utilizar preferencialmente, o método direto e o mesmo critério para a depreciação. Na impossibilidade de comparação, faz-se a pesquisa de equipamentos novos, determina-se a vida útil provável e calcula-se o valor do bem depreciado.
Benfeitorias reprodutivas = Inovações capazes de proporcionar rendimentos por meio da venda dos seus produtos: culturas, reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados, etc.
O método preferencial a ser utilizado será o da capitalização de seus rendimentos, eventualmente, podendo ser o custo da benfeitoria.
VALOR FINAL
Finalmente, a soma do valor encontrado para a terra nua, mais as benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas, será o valor final da propriedade.
Sétima PARTE
Avaliação de Edificações
INTRODUÇÃO
Para a avaliação do imóvel edificado, primeiro calcula-se o valor do terreno ou terra nua, para depois acrescermos o valor da edificação.
Neste processo, será necessário algumas noções de desenho arquitetônico, construção, custo e qualidade de materiais, cálculos de áreas padrão de construção e de orçamento.
OBSERVAÇÕES
No inicio da apostila apresentamos um formulário simplificado para a coleta de dados relativo aos imóveis que comporão o universo de amostras para a análise dos dados pesquisados. Entretanto, é salutar, até mesmo para comprovar um total exame do imóvel avaliado, primeiro com um croqui do imóvel, para depois o preenchimento de tantos quantos formulários forem necessários, sendo um para cada uma das unidades que compõem o imóvel avaliado. Neste formulário, deverá ainda ser tabulado uma minuciosa descrição peça por peça de cada unidade.
O METODO DE REPRODUÇÃO
O método de reprodução quando executado com rigor, deverá ser orçada toda edificação, detalhando, com exatidão, todos os materiais empregados com o seu custo.
No entanto, apresentaremos uma tabela abordando orçamento com índices e percentual sobre o global da obra. Para o caso de obras inacabadas, bata deduzir o preço dos serviços não executados.
| Serviço | Edifícios com estacas | Edifícios sem estacas | Edifícios 3 ou 4 pavimentos | Residências |
| Instalações Preliminares | 2,0% | 2,0% | 2,0% | 2,0% |
| Estaqueamento | 4,0% | | | |
| Fundações | 3,0% | 4,0% | 5,0% | 5,0% |
| Estrutura | 17,0% | 18,0% | 19,0% | 20,0% |
| Alvenaria | 9,0% | 9,0% | 9,0% | 8,0% |
| Elevadores | 8,0% | 8,0% | | |
| Impermeabilizações | 1,0% | 1,0% | 1,0% | 0,5% |
| Revestimentos | 12,0% | 12,0% | 12,0% | 12,0% |
| Pisos | 7,0% | 7,5% | 9,0% | 9,0% |
| Esquadrias | 8,0% | 8,5% | 9,0% | 10,0% |
| Ferragens | 2,0% | 2,0% | 2,5% | 2,5% |
| Vidros | 1,0% | 1,0% | 1,0% | 1,0% |
| Instalações elétricas | 6,5% | 6,5% | 7,0% | 7,0% |
| Instalações hidrossanitárias | 5,5% | 5,5% | 6,0% | 6,0% |
| Louças e metais | 3,0% | 4,0% | 4,0% | 4,0% |
| Telhado | 0,5% | 0,5% | 3,0% | 2,5% |
| Pintura | 6,0% | 6,0% | 6,5% | 6,5% |
| Instalações complementares | 4,0% | 4,0% | 3,5% | 3,5% |
| Limpeza geral | 0,5% | 0,5% | 0,5% | 0,5% |
| | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% |
A tabela acima poderá ser utilizada como um atalho no método de reprodução, porém será uma avaliação sem qualquer rigor.
O Custo Unitário Básico de Edificações Habitacionais é elaborado, geralmente, pelos sindicatos da construção dos estados. São coletados entre vários fornecedores do estado e os valores de mão-de-obra pesquisados por sindicatos regionais conveniados. Os valores publicados são válidos para todo o estado, conforme a lei nº. 4.591/64, o disposto na NBR 12.721 da ABNT.
Na formação dos CUB, não são considerados os seguintes itens, que deverão ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado da construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada caso particular: fundações especiais; elevadores; instalações de ar condicionado, calefação, telefone interno, fogões, aquecedores, “playgrounds”, de equipamento de garagem, etc.; obras complementares de terraplanagem, urbanização, recreação, ajardinamento, ligações de serviços públicos, etc.; despesas com instalação, funcionamento e regularização do condomínio além de outros serviços especiais; impostos e taxas; projeto, incluindo despesas com honorários profissionais e material de desenho, cópias, etc.; remuneração da construtora; remuneração do incorporador.
Para utilização das tabelas do CUB, primeiro se faz necessário o cálculo das áreas, utilizando o critério de área equivalente. A área de construção será calculada, quando não diretamente disponível, usando-se o estabelecido pela NBR 12.721. Como exemplo, podemos sugerir as seguintes relações de equivalência com a área coberta - padrão:
| Tipo de construção | Coeficiente | Tipo de construção | Coeficiente |
| PAVIMENTO TIPO | 1,00 | Subsolo comum | 0,50 |
| Pavimento de uso comum e acesso | 0,50 | Subsolo especial | 0,75 |
| Varanda | 0,50 | Áreas descobertas | 0,25 |
| Depósito | 0,50 | “Playground” (descoberto) | 0,25 |
| Garagem | 0,50 | Padrão superior (Hall) | 1,50 |
PADRÃO CONSTRUTIVO
É determinado pelo tipo de materiais empregados. São três os padrões: Baixo, Normal e Alto. Admite-se ainda o uso do padrão popular. Para auxiliar na classificação, use a tabela
| | BAIXO | NORMAL | ALTO |
| Esquadrias | De ferro-chapa Chapa dobrada | Alumínio natural | Alum. Anodizado blindex |
| Portas | Lisa para pintura | Enceradas ou verniz | Maciças |
| Soleiras/peitoris | Cimento alisado | Mármore | Granito |
| Piso quarto/sala | Forração | Carpert 6 mm | Mármore/granito |
| Piso BWC/Cozinha | Cim alisado/Cerâmica esmaltada | Cerâmica | Mármore ou granito |
| Pintura | PVA sobre reboco | PVA em massa corrida | Acrílica em massa corrida |
| Azulejos | Branco comercial até 1,5 m | Branco | Decorado |
| Metais | Niquelados | Crimados | De luxo |
| Ferragens | Ferro | Inox | Latão |
| Louças | Branca simples | De cor modelo simples | De cor – modelo especial |
Estabelecido a área total (equivalente) e o padrão de construção, devemos procurar o valor do CUB, mensalmente publicado pelo SINDUSCON.
Para o cálculo das fundações especiais, elevadores etc., não computados no CUB, criou-se o coeficiente de valor pleno que, de um modo geral, poderá ser adotado o seguinte esquema de composição de custos, a ser atualizado pelo avaliador, conforme a situação do mercado.
Cabe esclarecer que os percentuais aqui adotados são meramente ilustrativos, devendo o avaliador identificá-los e quantificá-los com a situação real analisada:
| CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (Cub) | | %Cub/m² |
| Elevadores | = | 5%Cub |
| Administração e Lucro | = | 20%Cub |
| Encargos Legais | = | 3%Cub |
| Despesas de Comercialização | = | 5%Cub |
| CUSTO UNITÁRIO TOTAL | = | 1,33%Cub |
| = | 1,33%Cub |
Para chegarmos ao valor do imóvel, será necessário fazer sua depreciação em função de sua idade e do estado de conservação, podendo ser adotado o critério de ROSS-HEIDECKE, da tabela anexa.
| IDADE EM % DE VIDA | ESTADO DE CONSERVAÇÃO | |||||||
| A | B | C | D | E | F | G | H | |
| 2,00 | 1,02 | 1,05 | 3,51 | 9,03 | 18,90 | 39,30 | 53,10 | 75,40 |
| 4,00 | 2,08 | 2,11 | 4,55 | 10,00 | 19,80 | 34,60 | 53,60 | 75,70 |
| 6,00 | 3,18 | 3,21 | 5,62 | 11,00 | 20,70 | 35,30 | 54,10 | 76,00 |
| 8,00 | 4,32 | 4,35 | 6,73 | 12,10 | 21,60 | 36,10 | 54,60 | 76,30 |
| 10,00 | 5,50 | 5,53 | 7,88 | 13,20 | 22,60 | 36,90 | 55,20 | 76,60 |
| 12,00 | 6,72 | 6,75 | 9,07 | 14,30 | 23,60 | 37,70 | 55,80 | 76,90 |
| 14,00 | 7,98 | 8,01 | 10,30 | 15,40 | 24,60 | 38,50 | 56,40 | 77,20 |
| 16,00 | 9,28 | 9,31 | 11,60 | 16,60 | 25,70 | 39,40 | 57,00 | 77,50 |
| 18,00 | 10,60 | 10,60 | 12,90 | 17,80 | 26,80 | 40,30 | 57,60 | 77,80 |
| 20,00 | 12,00 | 12,00 | 14,20 | 19,10 | 27,90 | 41,80 | 58,30 | 78,20 |
| 22,00 | 13,40 | 13,40 | 15,60 | 20,40 | 29,10 | 42,20 | 59,00 | 78,50 |
| 24,00 | 14,90 | 14,90 | 17,00 | 21,80 | 30,30 | 43,10 | 59,60 | 78,90 |
| 26,00 | 16,40 | 16,40 | 18,50 | 23,10 | 31,50 | 44,10 | 60,40 | 79,30 |
| 28,00 | 17,90 | 17,90 | 20,00 | 24,60 | 32,80 | 45,20 | 61,10 | 79,60 |
| 30,00 | 19,50 | 19,50 | 21,50 | 26,00 | 34,10 | 46,20 | 61,80 | 80,00 |
| 32,00 | 21,10 | 21,10 | 23,10 | 27,50 | 35,40 | 47,30 | 62,60 | 80,40 |
| 34,00 | 22,80 | 22,80 | 24,70 | 29,00 | 36,80 | 48,40 | 63,40 | 80,80 |
| 36,00 | 24,50 | 24,50 | 26,40 | 30,50 | 38,10 | 49,50 | 64,20 | 81,30 |
| 38,00 | 26,20 | 26,20 | 28,10 | 32,20 | 39,60 | 50,70 | 65,00 | 81,70 |
| 40,00 | 28,80 | 28,80 | 29,90 | 33,80 | 41,00 | 51,90 | 65,90 | 82,10 |
| 42,00 | 29,90 | 29,80 | 31,60 | 35,50 | 42,50 | 53,10 | 66,70 | 82,60 |
| 44,00 | 31,70 | 31,70 | 33,40 | 37,20 | 44,00 | 54,40 | 67,60 | 83,10 |
| 46,00 | 33,60 | 33,60 | 35,20 | 38,90 | 45,60 | 55,60 | 68,50 | 83,50 |
| 48,00 | 35,60 | 35,50 | 37,10 | 40,70 | 47,20 | 56,90 | 69,40 | 84,00 |
| 50,00 | 37,50 | 37,50 | 39,10 | 42,60 | 48,80 | 58,20 | 70,40 | 84,50 |
| 52,00 | 39,50 | 39,50 | 41,90 | 44,00 | 50,50 | 59,60 | 71,30 | 85,00 |
| 54,00 | 41,60 | 41,60 | 43,00 | 46,30 | 52,10 | 61,00 | 72,30 | 85,50 |
| 56,00 | 43,70 | 43,70 | 45,10 | 48,20 | 53,90 | 62,40 | 73,30 | 86,00 |
| 58,00 | 45,80 | 45,80 | 47,20 | 50,20 | 55,60 | 63,80 | 74,30 | 86,60 |
| 60,00 | 48,80 | 48,80 | 49,30 | 52,20 | 57,40 | 65,30 | 75,30 | 87,10 |
| 62,00 | 50,20 | 50,20 | 51,50 | 54,20 | 59,20 | 66,70 | 75,40 | 87,70 |
| 64,00 | 52,50 | 52,50 | 53,70 | 56,30 | 61,10 | 68,30 | 77,50 | 88,20 |
| 66,00 | 54,80 | 54,80 | 55,90 | 58,40 | 69,00 | 69,80 | 78,60 | 88,80 |
| 68,00 | 57,10 | 57,10 | 58,20 | 60,60 | 64,90 | 71,40 | 79,70 | 89,40 |
| 70,00 | 59,50 | 59,50 | 60,50 | 62,80 | 66,80 | 72,90 | 80,80 | 90,40 |
| 72,00 | 62,20 | 62,20 | 62,90 | 65,00 | 68,80 | 74,60 | 81,90 | 90,90 |
| 74,00 | 64,40 | 64,40 | 65,30 | 67,30 | 70,80 | 76,20 | 83,10 | 91,20 |
| 76,00 | 66,90 | 66,90 | 67,70 | 69,60 | 72,90 | 77,90 | 84,30 | 91,80 |
| 78,00 | 69,40 | 69,40 | 72,20 | 71,90 | 74,90 | 89,60 | 85,50 | 92,40 |
| 80,00 | 72,00 | 72,00 | 72,70 | 74,30 | 77,10 | 81,30 | 86,70 | 93,10 |
| 82,00 | 74,60 | 74,60 | 75,30 | 76,70 | 79,20 | 83,00 | 88,00 | 93,70 |
| 84,00 | 77,30 | 77,30 | 77,80 | 79,10 | 81,40 | 84,50 | 89,20 | 94,40 |
| 86,00 | 80,00 | 80,00 | 80,50 | 81,60 | 83,60 | 86,60 | 90,50 | 95,00 |
| 88,00 | 82,70 | 82,70 | 83,20 | 84,10 | 85,80 | 88,50 | 91,80 | 95,70 |
| 90,00 | 85,50 | 85,50 | 85,90 | 86,70 | 88,10 | 90,30 | 93,10 | 96,40 |
| 92,00 | 88,30 | 88,30 | 88,60 | 89,30 | 90,40 | 92,20 | 94,50 | 97,10 |
| 94,00 | 91,20 | 91,20 | 91,40 | 91,90 | 92,80 | 94,10 | 95,80 | 97,80 |
| 96,00 | 94,10 | 94,10 | 94,20 | 94,60 | 95,10 | 96,00 | 97,20 | 98,50 |
| 98,00 | 97,00 | 97,00 | 97,10 | 97,30 | 97,60 | 98,00 | 98,00 | 99,80 |
| 100,00 | 100,00 | 100,00 | 100,0 | 100,00 | 100,00 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
| Código | Classificação | Código | Classificação |
| A | Novo | E | Reparos simples |
| B | Entre novo e regular | F | Entre reparos simples e importantes |
| C | Regular | G | Reparos importantes |
| D | Entre regular e reparos simples | H | Entre reparos importantes e s/ valor |
De posse da presente tabela, poderemos depreciar a construção em relação a sua idade real, geralmente encontrada no habite-se e a idade aparente. Esta idade aparente é seu tino de avaliador que determinará, ou seja, o próprio avaliador fará uma vistoria no imóvel e levando-se em consideração o estado geral da construção, mesmo que ela possua 50 anos de idade real, mas estando em bom estado, poderá ser atribuído a ela, por exemplo, 30 anos.
Para a utilização da tabela utilizamos a primeira coluna (Idade % de vida), da seguinte maneira: (100% corresponde a 50 anos – 80% a 40 anos, ou seja é considerado como vida útil de uma edificação 50 anos), e dependendo da estado da construção, conforme as letras, estabelecer o fator de depreciação.
CONSIDERAÇÕES INTRERMEDIÁRIAS
Com o até aqui enunciado é possível estabelecer a correta área de uma edificação quer seja utilizando a área total ou a equivalente; determinar o padrão construtivo para utilizando a tabela do CUB, posteriormente a tabela de depreciação, encontrarmos o valor da edificação.
Entretanto, estamos avaliando o todo, ou melhor, está sendo avaliados terreno e edificação, portanto, teremos agora de somar o valor encontrado para o terreno mais o valor da edificação.
Entretanto, se considerarmos o valor do terreno, mais o preço da edificação, não estamos considerando o imóvel num todo, por isso, temos de encontrar:
O VALOR OU VANTAGEM DA COISA FEITA
Este valor seria o mesmo de considerar o lucro do incorporador ou do empreendedor, pois se levarmos em consideração apenas o valor do terreno, mais a edificação, estamos considerando que o empreendedor irá trocar seis por meia dúzia, ou seja, estará trabalhando sem qualquer remuneração. O valor da coisa feita poderá ser expresso pela tabela criada pelo setor de avaliação do IAPAS, que tomou como base o disposto na norma NBR 5676 e está inserido no Manual de Orientação Técnica para Avaliação de Imóveis – OTAI, ou ainda a tabela publicada na Orientação Normativa do SPU, abaixo transcritas:
TABELA COEFICIENTE DE VANTAGEM DA COISA FEITA - TABELA IAPAS
| PERCENTUAL DE VIDA | VCF Inferior | VCF Superior |
| Imóvel Novo | 35,00% | 55% |
| De 2 a 10% | 31,50% | 49,50% |
| De 11 a 20% | 28,00% | 44,00% |
| De 21 a 30% | 24,50% | 38,50% |
| De 31 a 40% | 21,00% | 33,00% |
| De 41 a 50% | 17,50% | 27,50% |
| De 51 a 60% | 14,00% | 22,00% |
| De 61 a 60% | 10,50% | 16,50% |
| De 71 a 80% | 7,00% | 1100% |
| De 81 a920% | 3,50% | 5,50% |
| De 91 a 100% | 0,00% | 0,00% |
TABELA COEFICIENTE DE VANTAGEM DA COISA FEITA – TABELA SPU
| TIPO DE CONSTRUÇÃO | NOVA | ATÉ 10 ANOS | DE 10 A 20 ANOS | + DE 20 ANOS |
| Grande estrutura. | 1,25 | 1,25 a 1,21 | 1,21 a 1,13 | 1,13 a 1,03 |
| Peq. estrutura e residencial de luxo | 1,15 | 1,15 a 1,125 | 1,125 a 1,078 | 1,078 a 1,025 |
| Industrial e residencial médio. | 1,1 | 1,10 a 1,084 | 1,084 a 1,052 | 1,052 a 1,02 |
| Residencial modesto ou popular | 1,05 | 1,05 a 1,042 | 1,042 a 1,026 | 1,026 a 1,015 |
EXEMPLIFICANDO O PROCESSO AVALIATÓRIO DE UM APARTAMENTO
OBJETO DA AVALIAÇÃO - A presente avaliação servirá para apropriar o valor dos apartamentos 305 e 402 do Edifício ARTUR DUARTE.
DA PROPRIEDADE – Imóveis inscritos no Cartório do Registro de Imóveis desta Comarca, sob Números 18.687 e 18.482, em nome de JOSÉ CARLOS DUARTE e LIMA & DUARTE ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA respectivamente.
NÍVEL DE PRECISÃO - Utilizaremos um misto de fórmulas expressas dentro das normas da ABNT e nossa experiência profissional na área imobiliária, portanto, uma AVALIAÇÃO EXPEDITA, conforme o que estabelece a Norma Técnica.
METODOLOGIA – Para expressarmos o valor dos imóveis, iremos utilizar o método de reprodução de custos, levando-se em consideração o valor do Custo da Construção Civil, no estado de Santa Catarina, bem como a utilização do fator de depreciação física, estabelecido na tabela de Ross-Heidecke.
APARTAMENTO 305 – Imóvel constituído pelo apartamento 305, do edifício ARTUR DUARTE, à Rua Jornalista Antonio Bessa, Mar Grosso, LAGUNA – SC, com as seguintes áreas: Área Real Global = 88,20 M²; Área Real de Construção = 88,20 M²; Área Real e Privativa = 78,63 M²; Área Real de Uso Comum = 9,57 M² e Fração Ideal do Solo = 29,41 M², correspondendo a 4,04% do total do terreno, devidamente matriculado no C.R.I. desta Comarca sob nº 18.482.
APARTAMENTO 402 – Imóvel constituído pelo apartamento 402, do edifício ARTUR DUARTE, à Rua Jornalista Antonio Bessa, Mar Grosso, LAGUNA – SC, com as seguintes áreas: Área Real Global = 120,99 M²; Área Real de Construção = 105,29 M²; Área Real e Privativa = 109,56 M²; Área Real de Uso Comum = 11,43 M² e Fração Ideal do Solo = 35,10 M², correspondendo a 4,823% do total do terreno, devidamente matriculado no C.R.I. desta Comarca sob nº 18.687.
Características do imóvel – Imóveis situados em bairro privilegiado, nas proximidades da Avenida Beira Mar, com grande potencial de vendas.
CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Plano Diretor = Zona ZR2-A, comportando, a princípio, bares, restaurantes e similares; Estabelecimento de ensino; Escritórios de profissionais autônomos e liberais, artífices, oficiais e demais atividades exercidas individualmente; Comércio vicinal, o que caracteriza a região específica do imóvel avaliando são habitações Unifamiliares, para residências.
Acesso = pelo sistema viário da cidade
Pedologia = arenosa.
Infra-estrutura = com toda infra-estrutura
Mercado – Imóveis situados nas proximidades do mar, com forte apelo comercial.
EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS
Descrição das unidades
Prédio em concreto armado, composto de térreo onde estão distribuídas as garagens, hall de entrada, elevador e escadaria; do primeiro ao terceiro andar estão edificados os pavimentos tipo, com cinco unidades por andar e o quarto andar ou quinto pavimento, estão construídas três coberturas, sendo as unidades ora avaliandas, a unidade 305, situada no terceiro andar ou quarto pavimento, e o 402 de cobertura, situada no quarto andar ou quinto pavimento, ambos com 03 (três) quartos, dos quais 01 (um) suíte, cozinha, sala e sacada com churrasqueira.
Observação: O apartamento 402, possui uma área aberta com aproximadamente 25,00 M², que não podemos afirmar ser ou não inclusa na área expressa acima.
Determinação do padrão da construção e do preço de custo para a construção
Unidades habitacionais classificadas dentro da tabela do Custo Unitário de Edificações Habitacionais, emitida pelo SIDUSCON, para o mês de maio/2002, como sendo NORMAL, com 03 (três) quartos e 04 (quatro) pavimentos, no valor de R$ 507,76 por M².
DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
O Valor do Terreno, é obtido através da seguinte expressão:
Vt = A x Vu Onde:
Vt = Valor do Terreno
A = Área do imóvel avaliando em metros quadrados
Vu = Valor unitário básico adotado em R$ 160,00
| Dessa forma, para o apartamento 305, temos: | Para o apartamento 402, temos: |
| Vt = 29,41 x 160,00 | Vt = 35,10 x 160,00 |
 Vt = 4.705,60 |  Vt = 5.616,00 |
O Valor da edificação é obtido pela expressão:
Ve = A x Cu x Fc Onde:
Ve = Valor da Edificação
A = Área Real Global Construída em metros quadrados
Cu = Custo Unitário da Edificação, R$ 507,76
Fc = Fator Corretivo de depreciação da tabela Ross-Heidecke, para imóveis com 10 anos de vida, como sendo 5,53% de depreciação.
| Dessa forma, para o apartamento 305, temos: | Para o apartamento 402, temos: |
| Ve = 88,20 x 507,76 x –(5,53%) | Ve = 120,99 x 507,76 x –(5,53%) |
| Ve = 42.307,85 | Vt = 58.036,58 |
O Valor Final do Imóvel, será expresso dentro da formula:
Vi = Vt + Ve Onde:
Vi = Valor do Imóvel
Vt = Valor do Terreno
Ve = Valor da Edificação
| Assim teremos para o apartamento 305: | Para o apartamento 402, temos: |
| Vi = 4.705,60 + 42.307,85 | Vi = 5.616,00 + 58.036,58 |
| Vi = 47.013,45 | Vt = 63.652,58 |
Dessa forma nos encontramos o valor justo se hoje qualquer empresário comprasse o terreno e edificasse um prédio conforme o padrão do residencial ARTUR DUARTE o que não é a realidade, estaríamos omitindo um fator muito importante, a comercialização, ou fator de venda em marcha ou groing value ou ainda o aqui denominado VALOR DA COISA FEITA. O valor agora aduzido refere-se exatamente ao valor de comercialização.
Para estabelecermos este fator temos diversas tabelas que exprimem essa valoração, das quais a mais utilizada é a tabela publicada no Manual de Orientações Técnicas para Avaliação de Imóveis – OTAI – do IAPAS, que parte de conceito estabelecido na norma NNR 5676.
Da mencionada tabela encontramos como índice de valoração do imóvel com 10% de vida útil (dez anos de construção) o valor de 31,50%, que aplicados sobre o valor encontrado, teremos:
Apartamento 305 = R$ 61.822,68 Apartamento 402 = R$ 83.703,14
Por ser a avaliação, matéria sem exatidão científica, faremos o arredondamento, avaliando os imóveis em R$60.000,00 (Sessenta mil reais) e R$80.000,00 (Oitenta mil reais).
Praia Grande,
LAPS
Corretor de Imóveis - CRECI 1901
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