AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

 

Praticamente toda bibliografia existente versando sobre AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA, é voltada para o engenheiro, não existindo, ou muito raramente pode-se encontrar alguns títulos que visem o corretor de imóveis, a nosso ver, o profissional mais intimamente ligado ao setor. Os engenheiros avocaram para si a prerrogativa do monopólio profissional neste ramo, quer por disposição legal, ou por simples reserva de mercado.

A alegação básica para esta prática baseia-se na argumentação de que é atribuição exclusiva de engenheiros civis e agrônomos, ou arquitetos, com registro no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, com previsão em lei, que obrigaria a nomeação de profissionais com nível universitário em suas especialidades, para funcionar como peritos.

Antes de tudo, cabe ressaltar ser grande parte dos laudos efetuados nos tribunais, principalmente aqueles no inicio das contendas, entregues a Oficial de justiça, que não são habilitados, nem tampouco conhecem o assunto para opinarem.

  

Por outro lado, alegam os profissionais com registro no CREA ser necessário trabalho científico, oriundo de complexas fórmulas matemáticas, para se chegar ao preço final do imóvel. Esquecem eles, propositalmente ou não, que o início dessas mirabolantes fórmulas, que nada têm de científicas, é a informação dos preços de mercado, que só serão obtidas com fidelidade, através de um corretor de imóveis, devidamente estabelecido na região.

Não citam ainda que as edificações, mesmo quando novas, não poderão ser avaliadas corretamente, utilizando simplesmente o valor do CUB, ou da reposição de custos. Se assim fosse, um prédio edificado na avenida Beira Mar de Florianópolis, obrigatoriamente, deveria ter o mesmo preço que uma edificação de iguais características na avenida Paulista de São Paulo.

Assim entendemos, igualmente ao senhor RUI CASSAVIA FILHO, em artigo publicado na Revista Forense Imobiliária, nº 15, página 12, do mês de julho de 2001, ser as avaliações do mercado imobiliário, que consideram as potencialidades do produto no mercado, da ocupação, uso e parcelamento do solo, de responsabilidade exclusiva de corretores de imóveis e as chamadas técnicas ou de mercado da construção civil, que levam em consideração o projeto de arquitetura, as dificuldades da construção, da alçada dos profissionais registrados no CREA.

Entretanto não pode também o corretor de imóveis ser contratado e, irresponsavelmente efetuar laudo afirmando ter o imóvel determinado valor, sem nem mesmo declinar o endereço do imóvel.

Cabe a nós lutarmos por no mínimo, maior especialidade dos profissionais que atuam no mercado, com cobrança contundente de conhecimentos específicos na área.

Defendemos ardorosamente o aprimoramento da classe dos corretores de imóveis, acreditando piamente ser inevitável a criação de curso superior, bem como ser exigência legal a graduação.

Enquanto não temos o curso de graduação para o corretor de imóveis (ATUALMENTE ESSE CURSO JÁ EXISTE), entendemos ser possível algumas sugestões de aprimoramento dos profissionais do ramo, e, é nesse sentido que nossa proposta consiste na tentativa de apresentar um caminho intermediário a esta vertente engessada da avaliação, onde o corretor pode apresentar um trabalho calcado em dados incontestáveis, ou seja, baseado em dados onde são feitas pesquisas de mercado, a homogeneização dos dados coletados, a coleta de informações a cerca da legislação pertinente ao imóvel, levando-se em consideração especialmente seu conhecimento do mercado.

A proposta apresentada é no sentido de gabaritar o corretor de imóveis se não para ser o profissional mais habilitado, mas pelo menos, igualmente capaz de efetuar uma avaliação com base em dados de mercado, apesar das adversidades encontradas.

A Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT é a entidade reguladora de determinações que norteiam os critérios de avaliações, com expedições de diretrizes para este fim. As normas em vigor, todas voltadas para o setor de engenharia, a chamada área técnica, foram feitas ditadas com quase a totalidade de membros da Associação, constituídos de engenheiros.

Por isso, igualmente temos convicção de que devemos possuir representantes, principalmente algum Conselheiro Federal dos Corretores de Imóveis, com conhecimento suficiente para abordar o assunto dentro da ABNT. Aparentemente não é difícil, quer nos parecer que basta um pedido de inscrição junto a entidade. Nossa participação naquele órgão iria mudar sua visão sobre o tema, no sentido de acatar a proposta do senhor CASSAVIA, propiciando a edição de norma com diretrizes para avaliações mercadológicas, as ditas AVALIAÇÕES EXPEDITAS.

PRIMEIRA PARTE

CONCEITOS

Para iniciarmos nosso trabalho devemos primeiro relacionar alguns conceitos, pertinentes à técnica de avaliar. No nosso entendimento devemos começar pelo conceito de avaliação. Vamos ficar com apenas dois:

ðAvaliação – expresso na norma NB 5676: “é a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre o mesmo”.

ðAvaliação – utilizado pelo engenheiro e professor Alberto Lélio Moreira, expresso em seu livro Introdução à Engenharia de Avaliação: “é a arte de estimar valores de propriedades específicas, onde o conhecimento técnico e o bom julgamento são condições essenciais”.[1]

Bens Tangíveis - são aqueles que podem ser tocados, têm existência física tais como: terrenos, edifícios, máquinas, instalações e assim por diante.

Bens Intangíveis - são aqueles representados por direitos, tais como: marcas, patentes, fundo de comércio, ponto comercial e outros também não materializáveis diretamente por objetos ou bens físicos.

Valor - uma vez que a palavra valor tem muitos sentidos e muitos elementos modificadores, e afim de não nos estendermos muito na matéria, apresentaremos algumas das mais usuais definições, utilizadas no assunto:

Valor de mercado – freqüentemente, o valor de mercado de um bem, é referido como sendo o preço pelo qual um vendedor desejoso o venderia e um comprador igualmente desejoso o adquiriria, sendo que nenhum deles estaria sujeito a pressões anormais.

Valor de reposição - é aquele valor de propriedade, baseado no que ela custaria (geralmente ao nível de preços correntes de mercado), para repor a propriedade ou seus serviços igual e satisfatoriamente com, pelo menos, outro preço de semelhante propriedade ou seus serviços.

Valor potencial - representado pela capacidade que o imóvel possui de produzir renda máxima. Pode se situar aquém ou além do valor econômico. A avaliação vai mostrar se, em face do valor potencial, um negócio imobiliário oferece atrativos para a aplicação de capitais.

Preço de mercado - O montante realmente pago ou a ser pago pela propriedade numa transação particular. Difere do valor de mercado porque se trata de um fato histórico ou concretizado, enquanto que o valor de mercado é e permanece uma avaliação até ser comprovado. O preço de mercado não envolve a adoção de conduta prudente pelas partes, de ausência de estímulos indevidos ou de qualquer outra condição básica relacionada com o conceito de valor de mercado.

Metodologia de avaliação - a metodologia avaliatória a ser utilizada deve alicerçar-se em pesquisa de mercado, envolvendo, além dos preços comercializados e/ou ofertados, as demais características e atributos que exerçam influÊncia no valor. A seguir alguns dos métodos:

Método Comparativo – É aquele em que o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas é obtido através da comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares. É utilizado para avaliações de terreno e benfeitorias e consiste na pesquisa de mercado de bens similares vendidos e/ou em oferta, considerando-se a homogeneização.

Método de Custo – é aquele em que o valor das benfeitorias resulta de orçamento sumário ou detalhado ou da composição dos custos de outras iguais às que são objeto da avaliação (custo de reprodução) ou equivalente (custo de substituição).

Método de capitalização da renda – É o método baseado na teoria do valor subjetivo, ao afirmar que o valor está na mente do homem e depende o que ele dará para ser possuidor do objeto. É utilizado para avaliação de fundo de comércio, ponto comercial e locação, determinando o valor do bem em função da sua renda real ou provável, levando em consideração as taxas praticadas no mercado.

Método involutivo – É baseado em um estudo de viabilidade econômica de aproveitamento máximo do terreno, de acordo com a Legislação Urbanística local. Este método é muito utilizado para se determinar o valor de um terreno em zona urbana. É também conhecido como método de aproveitamento máximo eficiente.

Método residual – É aquele em que define o valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias. Conhecendo-se o valor total do imóvel e o das benfeitorias, subtrai-se o valor das benfeitorias, sendo a diferença, o resíduo, é o valor do terreno.

Método do custo de reprodução – Este método é baseado na teoria do valor objetivo, pois o valor é inerente ao objeto avaliado e que depende do seu custo de fabricação, deduzindo a sua depreciação.

Método de Custo de Reposição por Novo - é normalmente usado para avaliação de máquinas, equipamentos, móveis, utensílios, computadores e periféricos. Consiste na obtenção do valor de novo do bem baseado na pesquisa de valores de bens similares, acrescido, quando for o caso, das despesas de transporte, montagem e instalação. Considera, ainda a idade real ou aparente, coeficiente de manutenção, regime de trabalho e obsolescência.

Avaliação rigorosa – é aquela em que estão expressamente caracterizados cada um dos elementos que contribuem para formar a convicção do valor, conforme descrito na norma NBR 5676, item 7.2, especificamente letras “a”, “b”, “c”, “d”, “e”, “f” e “g”.

Avaliação normal – é aquela em que os elementos que contribuem para formar a convicção de valor estão indicados de forma resumida, ou que, respeitados os demais, atendem apenas parcialmente aos seguintes requisitos das avaliações de precisão rigorosas, conforme descrito na norma NBR 5676, item 7.3, especificamente letras “a”, “b”, “c”, e “d”.

Avaliação expedita – é aquela que se louva em informações e na escolha arbitrária do avaliador, sem se pautar por metodologia definida nesta norma e sem comprovação expressa dos elementos e métodos que levaram à convicção do valor.[2]

Pólos de influência - locais que por suas características influenciam os preços dos imóveis situados nas imediações – pode ser comparado a pontos ancoras.

Pólos de valorização - locais dotados de atributos positivos, que resultam na valorização dos imóveis das imediações são locais específicos, exemplo: o Mar em cidades litorâneas.

Vantagem da coisa feita ou “groing value” - acréscimo ao valor de um bem pronto, numa certa data, em comparação com outro de mesmas características, mas ainda por ser construído.

 AS NORMAS EDITADAS PELA ABNT

As normas em vigor, editadas pela ABNT, que traçam diretrizes na busca de um trabalho mais apresentável e com coerência na apresentação do resultado encontrado, onde não tenhamos trabalhos asseverando possuir certo valor determinado imóvel, pela simples intuição do profissional que o avaliou, são as seguintes:

NBR – 5676	=	Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos
NBR – 8799	=	Avaliação de Imóveis Rurais
NBR – 8951	=	Avaliação de glebas urbanizáveis
NBR – 8976	=	Avaliação de unidades padronizadas
NBR – 8977	=	Avaliação de máquinas, equipamentos, instalações e complementos industriais.

Na realidade a norma principal a ser estudada é a norma 5676, as demais são complementares, muito embora às vezes tratando de assuntos diferentes, como é o caso da norma 8977, que trata das avaliações de máquinas, equipamentos, instalações e complementos industriais, da qual não iremos abordar por ser assunto fora da atuação do corretor de imóveis

Segundo Moreira Filho (1993), o método comparativo de dados de mercado é o mais utilizado e mais recomendado na avaliação de imóveis, pois ele permite a determinação do valor levando em consideração as diferentes tendências e flutuações do mercado imobiliário, freqüentemente diferenciadas das flutuações e tendências de outros ramos da economia.  Por isso mesmo iremos dar maior ênfase a este método, até mesmo pela exigüidade de tempo que dispomos.

A norma de maior utilidade para nós é a 5676, por tratar de avaliações de imóveis urbanos. Baseado principalmente nela, estaremos utilizando um misto de procedimentos recomendados na norma, aliado a nosso tino profissional, para apresentarmos um trabalho à altura do cliente.

Iremos ainda verificar “en passant” as normas 8799, que trata das avaliações de imóveis rurais e a 8951, de glebas urbanizáveis.

A norma 8976, que trata de unidades padronizadas, trata dos “imóveis considerados de ocorrência usual no mercado imobiliário, comprovada através de pesquisa específica, sendo o tipo identificado de acordo com sua característica física construtiva.” Como o enunciado determina, os imóveis tratados nesta norma, poderão tranqüilamente se enquadrar na norma 5676, portanto, trataremos dela, dentro da norma 5676.

Acreditamos ser o presente trabalho mais um roteiro para que os profissionais que tiverem acesso ao presente se sintam despertados para a busca de novos conhecimentos, para pesquisar e chegar a elaborar uma técnica toda sua.  

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[1] Só por este conceito firmado por um dos maiores expoentes do assunto, já nós dá a exata dimensão de que não existe a menor possibilidade da existência de um trabalho de avaliação eminentemente científico. O conteúdo científico do processo cessa já no início do trabalho quando o avaliador é obrigado a interferir no preço do imóvel ofertado, atribuindo-lhe um fator de depreciação, escolhido aleatoriamente.

[2] Observe que os conceitos emitidos dentro da norma NB 5676, feito por e para engenheiros não é em qualquer momento tratado como matéria digna de cientificismo. Só numa primeira abordagem a letra “a” do item 7.2, requisito para avaliação de precisão rigorosa, solicita a confiabilidade das fontes de informação. Mais além a própria norma estabelece a possibilidade de colher informações com pessoas de idoneidade reconhecida para manifestarem sua opinião a cerca dos valores dos imóveis na região. Ora, se estamos lidando com informações obtidas através de ofertas imobiliárias, ou por “achismos” aceitos na norma, e não com dados coletados apenas em vendas efetivamente realizada, sem dúvida terá um índice que tenderá a ser manipulado pelo pesquisador, deixando, portanto, de ser ciência. Dessa feita é que defendemos um posicionamento onde contemple os dois tipos de avaliações: mercadológicas e técnicas. A nosso ver o assunto não pode continuar sendo tratado como técnico, quando na realidade é apenas uma reserva de mercado.